2021年房地產企業(yè)全稅種稽查應對與稅負測算

2021年房地產企業(yè)全稅種稽查應對與稅負測算(劉瑋)課程介紹：

‖課程背景‖ 
2021年，隨著新冠疫情防控常態(tài)化，經濟下行依然不容樂觀，雖然兩會新政的推出給國內小微企業(yè)和個體工商戶的經濟復蘇帶來了前所未有的希望，但是整體經濟形勢低迷仍然無法避免，由于2019年以來普惠性減稅政策持續(xù)造成財政收入吃緊，加之“金稅四期”將在2022年底前上線，增值稅專用發(fā)票電子化已全國鋪開，作為稅局重點稅源行業(yè)的房地產企業(yè)極其容易被納稅評估或稽查，甚至被認定為偷稅，直接造成稅企爭議持續(xù)不斷，房開企業(yè)面臨著巨大的涉稅風險。
置身于如此背景之下，房地產開發(fā)企業(yè)的涉稅工作將面臨層層挑戰(zhàn)，風險與收益并存，創(chuàng)新與困難同步。本課程不同于以往房地產課程對于政策匯編的整理，而是精挑細選了若干高難度問題，剝開表層的紛繁復雜，綜合運用“財、稅、法”三個維度的全面知識，深入的為大家細致分析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，對增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的稅收理論的異同進行分析，對房地產開發(fā)項目的總體稅負進行測算，展示當前房地產財稅領域主要稅種的涉稅爭議處理與稽查應對。

‖特邀專家‖劉 瑋：山東財經大學碩士研究生，某市稅務干部學校副教授。多年在稅收一線從事稅務稽查和審理工作，曾多次參與國家稅務總局組織和布置的相關行業(yè)專項專案檢查工作，稅務總局稽查人才庫成員，房地產稅收師資庫成員，被業(yè)內人士譽為房地產建筑業(yè)稅收管理專家。在稅務學校工作期間，著力從事稅收政策管理工作，多次參與總局組織的房地產建筑業(yè)最新政策研討會，多次參與對一線稅務干部、納稅人及中介機構的稅收政策培訓工作，承擔全國多所稅務院校的教學任務，國家稅務總局揚州稅務進修學院兼職教師，山東大學繼續(xù)教育學院、山東財經大學MBA、MPA教育中心、湖北財稅職業(yè)學院客座教授，編寫《企業(yè)所得稅納稅遵從風險與防范》、《新企業(yè)所得稅匯算清繳疑難問題解析與特殊項目難點分析》、《最新企業(yè)所得稅申報表填審技巧與政策指引》等多本涉稅書籍。

‖授課提綱‖

第一節(jié)：2021年新形勢下最新稅收政策對房開企業(yè)的影響
1、“金稅四期”即將上線，三大變化與一大缺陷并存，第一時間解讀“金四”。
2、在全國新設立登記的納稅人中實行增值稅專用發(fā)票電子化，電子化發(fā)票的關
注重點。
3、近年來涉及房地產行業(yè)的增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅最新政策匯總解析
4、房開企業(yè)工資薪金個稅申報與企業(yè)所得稅扣除比對的稽查應對
5、新格局下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：個人發(fā)票代開受票方風險激增解決方案
的稽查應對
6、房開企業(yè)所得稅稅負不平衡問題的解決方案與稽查應對
7、建筑業(yè)企業(yè)所得稅核定征收的全面取消對房開企業(yè)的影響
8、增值稅留抵退稅政策，房地產企業(yè)可否享受？新成立的房地產企業(yè)項目公
司，納稅信用等級為M級，無法進行留抵退稅的涉稅規(guī)劃，怎樣能夠變相解
決？
9、最新出臺的《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》解讀及房開企業(yè)所得稅稽
查應對
⑴ 不合規(guī)的扣稅憑證有哪些？除了發(fā)票還有哪些扣除憑證？
⑵ 無法取得扣除憑證應怎樣進行扣除?分割單應怎樣使用？
⑶ 文件下發(fā)為房開企業(yè)所得稅匯算清繳帶來的哪些利好消息？“無票扣除”引
來的法律風險與稽查應對
10、匯算清繳涉稅指標的提前規(guī)劃---怎樣降低被篩選稽查的概率
11、大區(qū)域稽查及國、地稅合并后一級稽查權的上收，主管稅務機關失去一級稽
查權力后，對房開企業(yè)的影響與風險防控。
12、正確理解稅務稽查與納稅評估兩者的關系與異同，企業(yè)怎樣合理規(guī)劃才能將
涉稅風險降到最低？

第二節(jié)：房開企業(yè)拿地環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應對
1、《土地增值稅法（征求意見稿）》全面解讀及對房開企業(yè)將來的影響。
2、土地價款涉及主要稅種的扣除與稽查應對
⑴ 增值稅銷售額扣除土地價款：按項目還是按公司？
⑵ 土地出讓金返還款怎樣避免企業(yè)所得稅和土增稅“兩頭受氣”？
⑶ 以房抵房增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅計稅依據(jù)如何確定？
⑷ 母公司拿地項目開發(fā)土地價款扣除的三種路徑
⑸ 申報增值稅收入抵減已預繳稅款，可否抵減不同項目已預繳稅款？
3、房地產土地拓展投資不同模式的財稅安排與稽查應對
⑴ 一級市場：招拍掛、一二級聯(lián)動
⑵ 二級市場：資產收購、股權收購
⑶ 法院強制執(zhí)行房地產權屬轉移登記涉稅問題最新政策口徑
4、大市政配套費是否需要繳納契稅的稽查應對
5、印花稅、土地使用稅等小稅種的稽查應對
6、以“毛地競拍”等形式取得土地向村委支付拆遷補償支出的稅收籌劃與稽查
應對

第三節(jié)：房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應對
1、集團內部關聯(lián)方資金拆借的稅務稽查應對
2、大額貸款與其他應收款并存的稅務稽查應對
3、資金池運作模式的稽查應對
4、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅的稽查應對
5、向信托投資公司借款的稽查應對
6、融資租賃企業(yè)差額征稅遇到的稅務障礙與稽查應對
7、企業(yè)集團內單位（含企業(yè)集團）之間的資金無償借貸行為免征增值稅的新政
適用與企業(yè)所得稅具體操作的稽查應對

第四節(jié)：房開企業(yè)施工環(huán)節(jié)增值稅及企業(yè)所得稅的稽查應對
1、企業(yè)所得稅預繳稅款納稅申報 — 稅會差異如何調整？實際毛利與預計毛利
差額滯后確認的稽查應對
2、房企建安甲供工程的博弈 -- 增值稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的不同處理
方式與稽查應對
3、境外設計費如何代扣代繳相關稅費？ — 房企、境外設計公司、境內代理三
方協(xié)議模式的稽查應對
4、建安成本偏高、開發(fā)成本超過評估指標值的稽查應對
5、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）扣除的稽查應對
6、營銷設施建造費（銷售樣板房、售樓處）納稅風險及稽查應對
7、地下車位的主要稅種處理與稽查應對
⑴ 國稅發(fā)【2009】31號文第33 條如何理解？
⑵ 人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？
⑶ 無產權地下車位銷售房產稅風險的規(guī)避

第五節(jié)：房開企業(yè)銷售環(huán)節(jié)主要稅種的稽查應對
1、金稅三期系統(tǒng)中重點監(jiān)控與第三方數(shù)據(jù)采集的稽查應對
2、價外費用（違約金、賠償金、獎勵費等）的稽查應對
3、“舊村改造”、“舊城改造”是否視同銷售的稽查應對
4、“雙合同銷售”、分拆房價銷售的稽查應對
5、“以房抵工”政策解讀及稽查應對
6、預提的土增稅款，在匯算清繳最后期限繳納并取得稅票，可否追溯進行企
業(yè)所得稅稅前扣除的稽查應對

第六節(jié)：房開企業(yè)土增稅預征和清算階段的稽查應對
1、“買房贈車位”少繳稅款的稅收規(guī)劃及稽查應對
2、房開企業(yè)的預售收入，企業(yè)所得稅、土地增值稅與增值稅的口徑差異及稽
查應對
3、開發(fā)區(qū)內建的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼
兒園等配套設施的扣除及稽查應對
4、紅線外支出能否稅前扣除？車位土地增值稅扣除的稽查應對
5、被政府無償收回土地使用權的形成的損失如何處理？被政府收取的土地閑置
費能否稅前扣除的稽查應對
6、合作建房但該項目未成立獨立法人公司的，通過項目管理費形式的合作建房
的稽查應對
7、土增稅清算造成企業(yè)所得稅退稅的政策解讀與稽查應對
8、土增稅不同的清算單位帶來不同稅收利益的稽查應對

第七節(jié)：房地產企業(yè)開發(fā)項目的全稅種稅負測算方法及實操應用

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