課程背景：
當(dāng)前，中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，內(nèi)部的GDP增速開始放緩，外部美國(guó)挑起了貿(mào)易戰(zhàn)，歐洲經(jīng)濟(jì)開始衰退，日本經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也走到了一個(gè)十字路口。面對(duì)復(fù)雜的宏觀經(jīng)濟(jì)局面，和40多年未有的新變革，到底如何判斷房地產(chǎn)的走勢(shì)呢？
本課程根據(jù)國(guó)內(nèi)頂級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家的研究理論，結(jié)合各種最新鮮熱辣的熱點(diǎn)事件，通過數(shù)十年詳實(shí)的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù)，為學(xué)員構(gòu)建房地產(chǎn)分析框架，幫助學(xué)員更好理解房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律和趨勢(shì)。
掌握了這個(gè)分析方法后，房地產(chǎn)企業(yè)的高管可以提升決策的準(zhǔn)確度，房地產(chǎn)營(yíng)銷人員可以獲得說服客戶的詳實(shí)數(shù)據(jù)。銀行中高管可以判斷放貸的發(fā)放策略，可以更好防范風(fēng)險(xiǎn)，銀行的高凈值客戶可以獲得資產(chǎn)配置的有效方法。
課程時(shí)間：2天，6小時(shí)/天
課程對(duì)象：房地產(chǎn)企業(yè)中高管，營(yíng)銷人員、銀行理財(cái)經(jīng)理、風(fēng)控人員、高凈值客戶
課程收益：
● 提高市場(chǎng)判斷力。通過本課程，可以對(duì)紛繁復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有規(guī)律性的了解，特別是詳實(shí)的資料及深入的研究，及簡(jiǎn)明扼要的講解，可以快速提升企業(yè)中高管，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷能力，為企業(yè)獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
● 投資趨勢(shì)預(yù)判。通過房地產(chǎn)周期的學(xué)習(xí)，了解資產(chǎn)周期規(guī)律，預(yù)判資產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)。
● 豐富思考維度。從更歷史的，世界的維度去發(fā)現(xiàn)熱點(diǎn)事件背后的規(guī)律和信息，更好的提升參與培訓(xùn)人員的獨(dú)立思考能力。
課程特色：
● 扎實(shí)的理論基礎(chǔ)。本課程的理論基礎(chǔ)，來源于多個(gè)國(guó)內(nèi)頂級(jí)的宏觀經(jīng)濟(jì)研究團(tuán)隊(duì)，以及房地產(chǎn)研究專家，是經(jīng)過市場(chǎng)驗(yàn)證的理論體系。
● 詳實(shí)的數(shù)據(jù)支撐。本課程的數(shù)據(jù)都是從wind、國(guó)家發(fā)展研究中心、彭博等知名數(shù)據(jù)庫獲取，詳實(shí)而有說服力。
● 鮮活的案例。本課程結(jié)合最新（3個(gè)月內(nèi)）的熱點(diǎn)事件，幫助學(xué)員更好地理解房地產(chǎn)周期的規(guī)律，驗(yàn)證理論的可靠性。
● 有趣。課程采用70%講授，30%討論、視頻和圖片等方式進(jìn)行講授，讓沒有扎實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人也可以很快掌握。
課程大綱
第一講：熱點(diǎn)事件背后的經(jīng)濟(jì)規(guī)律
一、金融周期的變化：去杠桿
案例：去杠桿
案例：P2P爆倉(cāng)
案例：私募基金跑路，朱一棟事件
案例：范冰冰罰款8億
案例：長(zhǎng)租公寓危機(jī)
二、房地產(chǎn)見頂?shù)男盘?hào)
案例：恒大轉(zhuǎn)型
案例：萬科戰(zhàn)略收縮
案例：廈門萬科5折售樓
案例：碧桂園砸樓事件
案例：碧桂園戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
案例：萬達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型
三、歐美的復(fù)蘇與見頂
數(shù)據(jù)分析
1. 美國(guó)三大股指近5年走勢(shì)
2. 美國(guó)VIX恐慌指數(shù)
3. 美元指數(shù)
4. 美國(guó)長(zhǎng)期失業(yè)率
5. 美國(guó)GDP增長(zhǎng)率
6. 美國(guó)利率
7. 美國(guó)制造業(yè)PMI
8. 2014-2019美國(guó)收益率曲線
9. 2005-2009美國(guó)收益率曲線
（案例隨時(shí)更新）
第二講：當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫嗎？
一、全球歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示
1. 美國(guó)1923—1926年佛羅里達(dá)州房地產(chǎn)泡沫
討論：佛羅里達(dá)地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
2. 日本1986—1991年房地產(chǎn)泡沫
討論：日本地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
3. 中國(guó)1992—1993年海南房地產(chǎn)泡沫
討論：海南地產(chǎn)泡沫與當(dāng)前房地產(chǎn)的異同
4. 東南亞1991—1996年房地產(chǎn)泡沫與1997年亞洲金融風(fēng)暴
討論：如果你是馬來西亞領(lǐng)導(dǎo)人，你會(huì)怎樣應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)的風(fēng)暴？
5. 美國(guó)2001—2007年房地產(chǎn)泡沫與2008年次貸危機(jī)
討論：美國(guó)房地產(chǎn)泡沫與中國(guó)房地產(chǎn)的異同
6. 歷次房地產(chǎn)泡沫的啟示
二、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
1. 一二線城市過去20年為什么只漲不跌？
討論：中國(guó)房地產(chǎn)過去上漲的邏輯是什么？
2. 房?jī)r(jià)絕對(duì)值
3. 房?jī)r(jià)收入比
4. 庫存
5. 租金回報(bào)率
案例及討論：2019年北上廣深的房租回報(bào)
案例及討論：2019年二三線城市租金回報(bào)率
數(shù)據(jù)呈現(xiàn)
6. 空置率
7. 投資杠桿
8. 開發(fā)商杠桿
三、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與1986-1991年日本房地產(chǎn)泡沫比較
1. 相同點(diǎn)（5點(diǎn)）
2. 不同點(diǎn)（4點(diǎn)）
結(jié)論：中國(guó)可能會(huì)避免重蹈日本覆轍
四、當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與2015年中國(guó)股市泡沫比較
第三講：中國(guó)房地產(chǎn)周期怎么判斷？
一、房地產(chǎn)周期的模型
1. 一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期
討論：房地產(chǎn)的周期由什么決定
2. 短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口
二、金融如何影響短期房地產(chǎn)走勢(shì)
1. 2008年美國(guó)房地產(chǎn)泡沫案例
2. 上世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫案例
3. 上世紀(jì)90年代中國(guó)海南房地產(chǎn)泡沫案例
4. 當(dāng)前中國(guó)利率分析
結(jié)論：短期內(nèi)貨幣開始寬松，但房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)暴漲的賺錢現(xiàn)象
三、土地供給如何影響中期房地產(chǎn)走勢(shì)
1. 1985-1991年日本土地供給
2. 1985-1994及2004-2011香港土地供給
3. 中國(guó)近10年一線城市土地供給與房?jī)r(jià)增速
4. 2018年中國(guó)一線城市土地供給情況分析
結(jié)論：一線城市土地供給增長(zhǎng)和人口增長(zhǎng)持續(xù)錯(cuò)配
四、人口如何影響長(zhǎng)期房地產(chǎn)走勢(shì)
1. 美國(guó)不同年齡階段購(gòu)房需求曲線
2. 日本置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
3. 日本人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
4. 美國(guó)置業(yè)人群和住房開工量曲線圖
5. 美國(guó)人口出生數(shù)量和住房開工量曲線圖
6. 美日韓家庭規(guī)模下降圖
結(jié)論：中國(guó)人口2014年出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)示著房地產(chǎn)的拐點(diǎn)也將到來
7. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)價(jià)格曲線圖
結(jié)論：未來房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度將持續(xù)低迷
8. 美國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
9. 日本城鎮(zhèn)化發(fā)展曲線圖
結(jié)論：中國(guó)城鎮(zhèn)化還有20%空間
五、周期模型在中國(guó)的應(yīng)用
1. 中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展圖
2. 中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)展圖
3. 中國(guó)置業(yè)人群和新開工面積圖
4. 中國(guó)人口出生數(shù)量和新開工面積
5. 中國(guó)家庭規(guī)模小型化趨勢(shì)
結(jié)論：中國(guó)房地產(chǎn)處周期性高位，拐點(diǎn)開始出現(xiàn)
第四講：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來會(huì)怎么走？
一、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)模型
二、國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)
1. 1950-2015美國(guó)分布規(guī)模都市區(qū)人口占全國(guó)比重圖
討論：美國(guó)的人口遷移的規(guī)律是什么？
2. 1884-2016年日本三大都市圈人口增長(zhǎng)圖
3. 日本三大都市圈凈遷入人口圖
討論：為什么日本會(huì)出現(xiàn)人口大遷移？
4. 根據(jù)日美經(jīng)驗(yàn)的三個(gè)階段的推論
討論：未來中國(guó)的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)會(huì)怎樣推演？
三、中國(guó)的趨勢(shì)判斷
1. 長(zhǎng)期看人口：人口遷徙趨勢(shì)：大都市圈化
案例：過去30年人口遷徙路徑與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的對(duì)比
2. 中期看土地：人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化背離
案例：農(nóng)村的“空城計(jì)”，與都市的蝸居族
3. 短期看金融：近期中國(guó)金融政策的變化
案例：90年代的1萬塊，現(xiàn)在值多少錢？
四、三個(gè)結(jié)論
1. 中國(guó)住宅開工從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入平穩(wěn)或下降
2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)從數(shù)量擴(kuò)張，轉(zhuǎn)入質(zhì)量提升階段
3. 總量放緩、區(qū)域分化，人群繼續(xù)涌入大都市圈
第五講：中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控——跟隨政府的旗幟才能賺錢
1. 1998-2001：房改啟動(dòng)市場(chǎng)
2. 2002-2004：抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)
3. 2005-2007：穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格
4. 2008-2009：刺激住房消費(fèi)
5. 2010-2013：遏制房?jī)r(jià)上漲
6. 2014-2016：穩(wěn)增長(zhǎng)和去庫存，再次刺激
7. 2016-現(xiàn)在：一城一策、穩(wěn)定房?jī)r(jià)
8. 歷次房地產(chǎn)調(diào)控的規(guī)律
9. 增速換擋與新的6%的增長(zhǎng)
討論：中國(guó)什么時(shí)候可能超越美國(guó)？
李澤江老師 宏觀經(jīng)濟(jì)研究專家
經(jīng)濟(jì)新周期（地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)）研究專家
6家企業(yè)特聘戰(zhàn)略咨詢顧問/獨(dú)立董事
阿里巴巴特聘高級(jí)講師
國(guó)家工信部社群架構(gòu)運(yùn)營(yíng)師
中國(guó)MBA華南聯(lián)盟理事長(zhǎng)
中山大學(xué)管理學(xué)院丨工商管理碩士/MBA校外導(dǎo)師
中山大學(xué)金融科技項(xiàng)目產(chǎn)學(xué)研總監(jiān)
微圈科技 丨CEO/創(chuàng)始人
曾任：珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)(上市)丨董事會(huì)辦公室主任/戰(zhàn)略研究負(fù)責(zé)人
中山大學(xué)、廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)、暨南大學(xué)等多個(gè)高校座客講師兼研究生導(dǎo)師
擅長(zhǎng)領(lǐng)域：宏觀經(jīng)濟(jì)、中美貿(mào)易戰(zhàn)、一帶一路國(guó)策、金融科技、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維、房地產(chǎn)趨勢(shì)
李老師具有7年宏觀分析及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研習(xí)、咨詢、培訓(xùn)經(jīng)歷，是廣州微圈科技公司CEO，是中山大學(xué)國(guó)家自然科學(xué)基金“基于大數(shù)據(jù)的金融風(fēng)險(xiǎn)防控項(xiàng)目”產(chǎn)學(xué)研總監(jiān)。同時(shí)還擔(dān)任中山大學(xué)管理學(xué)院研究生校外導(dǎo)師。2016年至今，累計(jì)授課超過300多場(chǎng)，服務(wù)的用戶超過200家，課程涉及宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、中美貿(mào)易戰(zhàn)、互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維、汽車/地產(chǎn)/金融行業(yè)趨勢(shì)等內(nèi)容。
曾為阿里巴巴、浙江省委黨校、桐鄉(xiāng)市政府、廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)、中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、中海地產(chǎn)、國(guó)家電網(wǎng)、南方電網(wǎng)、廣汽集團(tuán)、中國(guó)電信等知名企業(yè)進(jìn)行授課及宏觀經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展咨詢，并為企業(yè)制定針對(duì)性的戰(zhàn)略定位，有效解決企業(yè)中各項(xiàng)問題，獲得企業(yè)一致好評(píng)。
實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：
★ 專業(yè)的理論功底，豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)：曾負(fù)責(zé)主板上市公司“珠江實(shí)業(yè)” 2013、2014、2015年報(bào)的戰(zhàn)略研究工作，負(fù)責(zé)年度企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，加強(qiáng)企業(yè)未來的走向和制定；也參與起草《廣州市建筑集團(tuán)“十一五”規(guī)劃》、《廣珠股份關(guān)于企業(yè)改革的工作設(shè)想》，為企業(yè)的未來規(guī)劃與戰(zhàn)略打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
★ 線上線下輔導(dǎo)學(xué)習(xí)，打破常規(guī)學(xué)習(xí)方法：老師利用微圈科技公眾號(hào)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)知識(shí)傳播，不僅讓學(xué)員線上線下均可學(xué)習(xí)同時(shí)深受各行各業(yè)讀者們喜愛，點(diǎn)擊率已高達(dá)300多萬，現(xiàn)已推送200多期；也曾在羊城晚報(bào)發(fā)表新聞報(bào)道近50篇，約共10萬字，廣受讀者喜閱。
李老師除了專業(yè)的理論知識(shí)，授課風(fēng)格更是風(fēng)趣幽默，曾受邀至廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)、香港紫金谷論壇、中大管理學(xué)院30周年論壇、廣州地鐵集團(tuán)、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、保利集團(tuán)、富力集團(tuán)、珠江實(shí)業(yè)、中國(guó)石化、中國(guó)銀行等大型企業(yè)活動(dòng)超500場(chǎng)，學(xué)員高達(dá)20000人，好評(píng)率高達(dá)95%。
部分成功案例：
01-曾參與香港紫金谷論壇， 與香港前特首董建華、香港中國(guó)總商會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳經(jīng)緯先生等500位商業(yè)及高管人士參與此次活動(dòng)，李老師作為論壇嘉賓與數(shù)位香港十佳青年同臺(tái)進(jìn)行演講《新經(jīng)趨勢(shì)與社群創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)》，獲得了熱烈反響。
02-曾參與廣東省互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)，與多位市值10億公司的CEO同臺(tái)分享，參會(huì)人數(shù)高達(dá)2000人，分享主題《宏觀經(jīng)濟(jì)變革與營(yíng)銷模型的變化》獲得了現(xiàn)場(chǎng)的紛紛贊嘆。
03-曾為清遠(yuǎn)農(nóng)業(yè)銀行100多位行長(zhǎng)級(jí)別學(xué)員講授《宏觀經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)農(nóng)業(yè)趨勢(shì)》課程，課后效果顯著，為多名學(xué)員解答、解決了系列宏觀經(jīng)濟(jì)下互聯(lián)網(wǎng)對(duì)于銀行的影響，獲得清遠(yuǎn)農(nóng)行副行長(zhǎng)高度評(píng)價(jià)。
04-曾為深圳石油分公司100多位中層干部以上人員講授《宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新思維》課程，課堂上學(xué)員們學(xué)習(xí)態(tài)度積極，課后獲得人力資源部的高度評(píng)價(jià)。
05-曾為阿里巴巴的近200位（針對(duì)千萬級(jí)營(yíng)業(yè)額以上vip客戶）員工講授《中美貿(mào)易與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)》課程，為學(xué)員們解答現(xiàn)今社會(huì)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)變化，課后獲得阿里巴巴人力資源部及學(xué)員的高度評(píng)價(jià)。
06-曾擔(dān)任桐鄉(xiāng)市人民政府主辦的梧桐樹大講堂主講嘉賓，講授《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與中美貿(mào)易戰(zhàn)》，獲得當(dāng)?shù)馗髡块T與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)家的高度好評(píng)，并被桐鄉(xiāng)市電視新聞?lì)l道播放、桐鄉(xiāng)報(bào)紙報(bào)道。
07-曾為浙江省寧波市銀行系統(tǒng)的處級(jí)以上干部，講授《國(guó)際格局與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)》，獲得與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的高度認(rèn)可。
主講課程：
《當(dāng)前國(guó)際格局與中國(guó)經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)》
《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與互聯(lián)網(wǎng)、人工智能發(fā)展趨勢(shì)》
《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與銀行業(yè)趨勢(shì)》
《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與汽車行業(yè)趨勢(shì)》
《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與一帶一路戰(zhàn)略》
《中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略》
《金融科技助力銀行轉(zhuǎn)型》
《普惠金融與銀行業(yè)的趨勢(shì)》
授課風(fēng)格：
● 實(shí)戰(zhàn)豐富：戰(zhàn)略及演講溝通經(jīng)驗(yàn)，擅長(zhǎng)聯(lián)系實(shí)際，鼓勵(lì)學(xué)員在實(shí)操工作場(chǎng)景中思考，課程內(nèi)容多彩而易懂，實(shí)戰(zhàn)干貨多多。
● 教學(xué)方法豐富：課程采用豐富的教學(xué)方式進(jìn)行學(xué)員引導(dǎo)，小組討論、案例分析、視頻欣賞等多種先進(jìn)訓(xùn)練手法，激情幽默、互動(dòng)體驗(yàn)，讓學(xué)員們更好的結(jié)合知識(shí)進(jìn)行思考。
● 邏輯清晰：善于梳理課程知識(shí)點(diǎn)和技能點(diǎn)的邏輯關(guān)系，思路清晰，點(diǎn)評(píng)精準(zhǔn)，及時(shí)跟進(jìn)。
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