房地產(chǎn)三、四線城市項(xiàng)目投資，李豪內(nèi)訓(xùn)課程

《房地產(chǎn)三、四線城市項(xiàng)目投資》課綱內(nèi)容：

課程介紹：

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟期，隨著開(kāi)發(fā)過(guò)剩，物業(yè)銷售困難，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越高，而項(xiàng)目的投資價(jià)值或物業(yè)價(jià)值卻在下降。本課程針對(duì)房地產(chǎn)投資企業(yè)，如何從房地產(chǎn)行業(yè)去評(píng)估一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和價(jià)值，為著眼點(diǎn)展示開(kāi)學(xué)習(xí)和案例分析。

課程對(duì)象:

房地產(chǎn)企業(yè)高層管理人員、投資決策部門人員、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理人員

課程時(shí)間：2天

課程學(xué)習(xí)目標(biāo)：

1.   認(rèn)識(shí)和了解新的房地產(chǎn)行形勢(shì)下房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與趨勢(shì)；

2.   掌握針對(duì)三、四線城市風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估重要流程、數(shù)據(jù)和信息，以及如何采集和分析數(shù)據(jù)、信息；

3.   掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法和模型；

4.   重點(diǎn)掌握和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略與持續(xù)性開(kāi)發(fā)模式。

課程大綱：

1    三、四線城市項(xiàng)目拓展與項(xiàng)目拓展模式

1.1   項(xiàng)目拓展與土地拓展差異

1.2   項(xiàng)目拓展類型

1.2.1   土地拓展

1.2.2   項(xiàng)目收購(gòu)

1.2.3   合作開(kāi)發(fā)

1.2.4   政府勾地模式

1.2.5   不良資產(chǎn)收購(gòu)處置

1.3   項(xiàng)目拓展操作

1.3.1   城市選擇

1.3.2   拓展途徑

1.3.2.1      一級(jí)土地整理

1.3.2.2      二級(jí)土地市場(chǎng)

1.3.2.3      三舊改造

1.3.2.4      集體用地流轉(zhuǎn)

1.3.2.5      不良資產(chǎn)收購(gòu)

1.3.3   項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)

1.3.3.1      項(xiàng)目類型

1.3.3.2      項(xiàng)目規(guī)模

1.3.3.3      動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.3.3.4      靜態(tài)財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.3.3.5      可銷售比例與物業(yè)類型

1.3.4   項(xiàng)目可研、測(cè)算要點(diǎn)

1.3.5   項(xiàng)目拓展的工作重點(diǎn)

1.3.5.1      城市評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)收集

1.3.5.2      城市土地儲(chǔ)備、存量土地分布

1.3.5.3      城市各區(qū)域市場(chǎng)信息

1.3.5.4      土地拓展渠道

1.4   案例：萬(wàn)科、恒大、碧桂園三、四線城市拓展模式與經(jīng)驗(yàn)

2    同行研究與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

2.1   同行研究

2.1.1   研究對(duì)象選擇的原則與標(biāo)準(zhǔn)

2.1.2   同行研究四個(gè)方向

2.1.2.1      主要選擇區(qū)域與城市

2.1.2.2      選擇的產(chǎn)品類型

2.1.2.3      選擇的投資模式

2.1.2.4      選擇的周期與時(shí)間節(jié)點(diǎn)

2.2   同行投資信息獲取來(lái)源六個(gè)方向

2.3   同行投資信息分析與真?zhèn)窝信?span>

3    房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程和關(guān)鍵要點(diǎn)

3.1   房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的流程

3.1.1   9+1的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估模型和流程

3.2   項(xiàng)目評(píng)估的關(guān)鍵要點(diǎn)

3.2.1   相關(guān)案例的溯源與回顧

3.2.2   建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的價(jià)值表

3.3   收并購(gòu)項(xiàng)目的盡職調(diào)查與風(fēng)險(xiǎn)控制

3.3.1   盡職調(diào)查的范圍與要求

3.3.2   盡職調(diào)查的深度

3.3.3   民間糾紛與借貸情況的調(diào)查

3.3.4   收并購(gòu)項(xiàng)目核心四大風(fēng)險(xiǎn)

3.3.4.1      項(xiàng)目規(guī)劃與開(kāi)發(fā)要求的風(fēng)險(xiǎn)

3.3.4.2      土地溢價(jià)與土增稅的風(fēng)險(xiǎn)

3.3.4.3      項(xiàng)目方經(jīng)濟(jì)與法律糾紛風(fēng)險(xiǎn)

3.3.4.4      項(xiàng)目工程質(zhì)量與銷售風(fēng)險(xiǎn)

3.4   城市房地產(chǎn)政策與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

3.4.1   城市房地產(chǎn)主要數(shù)據(jù)采集與分析

3.4.1.1      城市目前所處的房地產(chǎn)何種開(kāi)發(fā)階段

3.4.1.2      城市存量、新開(kāi)發(fā)量與去化量之間關(guān)系

3.4.1.3      城市各區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)

3.4.2   城市房地產(chǎn)、人口、產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、GPD等數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

4    項(xiàng)目投決策核心要素與可行性決策

4.1   項(xiàng)目投資估算和資金籌措

4.1.1   土地成本預(yù)算

4.1.2   建安工程成本預(yù)算

4.1.3   前期費(fèi)用

4.1.4   紅線內(nèi)外工程及公建配套預(yù)算

4.1.5   不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

4.1.6   開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

4.1.7   資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用

4.2   可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預(yù)測(cè)

4.2.1   售樓收入的測(cè)算

4.2.1.1      住宅銷售單價(jià)的測(cè)算

4.2.1.2      商鋪銷售單價(jià)的測(cè)算

4.2.1.3      單位銷售單價(jià)的測(cè)算

4.2.1.4      建議銷售價(jià)

4.2.1.5      實(shí)際銷售總收入

4.2.2   項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用收入與支出測(cè)算

4.2.3   經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)及所得稅的繳交測(cè)算

4.2.4   土地增值稅

4.2.5   所得稅

4.3   項(xiàng)目盈虧能力分析

4.3.1   內(nèi)部收益率（IRR）

4.3.2   凈現(xiàn)值（NPV）

4.3.3   凈現(xiàn)值率（NPVR）

4.4   項(xiàng)目的不確定性分析

4.4.1   項(xiàng)目盈虧平衡分析

4.4.2   項(xiàng)目敏感性分析

4.4.3   概念性分析

4.5   可行性研究結(jié)論與建議

4.5.1   可行性研究結(jié)論與建議方案

4.5.2   項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

4.5.3   相關(guān)說(shuō)明及建議

4.5.4   項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、指標(biāo)綜合評(píng)估

李豪老師
實(shí)戰(zhàn)派房地產(chǎn)管理與營(yíng)銷專家
房地產(chǎn)渠道與創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷引領(lǐng)者

【背景】
復(fù)旦大學(xué)MBA
房地產(chǎn)戰(zhàn)略與開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新專家；資深房地產(chǎn)講師
曾任國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)公司項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)、市上地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)和投資總監(jiān)
李老師24年房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)經(jīng)歷，歷任項(xiàng)目銷售經(jīng)理、營(yíng)銷總監(jiān)、項(xiàng)目總經(jīng)理、集團(tuán)營(yíng)銷總、運(yùn)營(yíng)總等職務(wù)。每年擔(dān)任十余家房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷總顧問(wèn)和總策劃。
現(xiàn)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)、清化大學(xué)、北京大學(xué)、中山大學(xué)、重慶大學(xué)、浙江大學(xué)、浙江工商大學(xué)等知名機(jī)構(gòu)和院校房地產(chǎn)特聘講師；以及多家國(guó)內(nèi)知名房企資深顧問(wèn)；
海峽之聲《房地產(chǎn)》節(jié)目特約評(píng)論員、搜狐網(wǎng)《房地產(chǎn)》頻道主講嘉賓

【專長(zhǎng)】
李老師擅長(zhǎng)房地產(chǎn)領(lǐng)域：房地產(chǎn)行業(yè)政策研究與解讀；房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、開(kāi)發(fā)模式、管控與標(biāo)準(zhǔn)化；房地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷控制與標(biāo)準(zhǔn)化營(yíng)銷、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目銷售難點(diǎn)破局解決等。
李豪老師有著豐富的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)各地產(chǎn)領(lǐng)域的操盤經(jīng)驗(yàn)，和實(shí)戰(zhàn)投資經(jīng)驗(yàn)，是一位非常注得實(shí)戰(zhàn)的復(fù)合型地產(chǎn)專家。從2013年至2020年他親自操盤和擔(dān)任項(xiàng)目營(yíng)銷顧問(wèn)的項(xiàng)目，均在各區(qū)域市場(chǎng)成為當(dāng)?shù)劁N冠。

【操盤】
商業(yè)項(xiàng)目：
寧波慈溪嘉悅廣場(chǎng)、海寧新天地商業(yè)廣場(chǎng)、蘭州中天健廣場(chǎng)、寧波天一廣場(chǎng)、杭州新悅商業(yè)廣場(chǎng)、浙江玉環(huán)新城廣場(chǎng)……
住宅項(xiàng)目：
蘭州龍舟壹號(hào)、黔西佰里城、畢節(jié)百里城、嘉漁悅龍灣、青島平度紫竹苑、青島滬申天悅?cè)A府、武漢麗景灣、紹興金湖灣、綠城春江花月、徐州蘋果新天地……
文旅康養(yǎng)項(xiàng)目：
杭州順化養(yǎng)老中心、南通小洋山康養(yǎng)基地、蕪湖臥龍新湖康養(yǎng)基地……

【教學(xué)】
在實(shí)戰(zhàn)基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)一系列創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷和地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)性課程，通過(guò)對(duì)各地產(chǎn)項(xiàng)目和企業(yè)的培訓(xùn)實(shí)施和現(xiàn)場(chǎng)輔導(dǎo)，并獲得客戶一致的評(píng)價(jià)“針對(duì)強(qiáng)，短時(shí)間內(nèi)能見(jiàn)到效果”。其課程特點(diǎn)：

針對(duì)客戶需求，特別定制的個(gè)性化、咨詢式培訓(xùn)服務(wù)；
案例模擬教學(xué)，課堂再現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)注參訓(xùn)人的真實(shí)管理能力提升；
宏觀著眼，微觀入手，關(guān)注多目標(biāo)影響，關(guān)注組織的全過(guò)程系統(tǒng)優(yōu)化；

授課風(fēng)格
√ 幽默、實(shí)戰(zhàn)；從授課房企或?qū)W員實(shí)際情況出發(fā)，針對(duì)性的展開(kāi)案例式教學(xué)。

近年服務(wù)的部分典型客戶
√ 萬(wàn)科地產(chǎn)、凱德中國(guó)、碧桂園、綠地集團(tuán)、華潤(rùn)•新鴻基（無(wú)錫）、瑞安地產(chǎn)、香港置地、華潤(rùn)置地、和記黃埔、恒大地產(chǎn)、華夏幸�；鶚I(yè)、佳兆業(yè)地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、正榮地產(chǎn)、旭輝地產(chǎn)、置信地產(chǎn)、藍(lán)光地產(chǎn)、北京城建集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、榮勝地產(chǎn)、城基地產(chǎn)、中南建設(shè)、云南城投、合肥工投地產(chǎn)、濰坊城建、東興房產(chǎn)、中機(jī)物流產(chǎn)業(yè)園、大偉地產(chǎn)、金泰地產(chǎn)、凱達(dá)地產(chǎn)、水電地產(chǎn)（水電部下屬）、容州地產(chǎn)（南方黑芝麻糊旗下）、富強(qiáng)地產(chǎn)（白立集團(tuán)旗下）、徐州金都房產(chǎn)、淄博嘉源集團(tuán)、臥龍地產(chǎn)、蘇州卓運(yùn)房產(chǎn)、云天房產(chǎn)、華立房產(chǎn)、通和房產(chǎn)、野風(fēng)物業(yè)、陽(yáng)光100、萬(wàn)馬房產(chǎn)、三江國(guó)際、大都置業(yè)、錢塘集團(tuán)、中豪房產(chǎn)、美的地產(chǎn)、上海張江科技園區(qū)、北京興源地產(chǎn)……

曾培訓(xùn)過(guò)的大學(xué)總裁班：
清華大學(xué)、北京大學(xué)、浙江大學(xué)、浙江工商大學(xué)、重慶大學(xué)、中山大學(xué)、西南財(cái)大、西南交大

曾策劃與輔導(dǎo)過(guò)的部分房產(chǎn)項(xiàng)目：
√ 呼和浩特金泰中心——營(yíng)銷策劃與銷售輔導(dǎo)
√ 鄂爾多斯文化創(chuàng)意園——項(xiàng)目規(guī)劃與營(yíng)銷策劃
√ 徐州新天地地產(chǎn)——全程策劃與營(yíng)銷指導(dǎo)
√ 呼市蒙冀地產(chǎn)——全程策劃與營(yíng)銷輔導(dǎo)
√ 黑龍江置信地產(chǎn)——項(xiàng)目營(yíng)銷診斷與顧問(wèn)
√ 青島滬申天悅?cè)A府項(xiàng)目——全程策劃和營(yíng)銷總顧問(wèn)
√ 江蘇淮安學(xué)府一號(hào)項(xiàng)目——全程顧問(wèn)和代理銷售
√ 甘肅中天健房地產(chǎn)集團(tuán)——集團(tuán)營(yíng)銷總顧問(wèn)
√ 浙江天德集團(tuán)——集團(tuán)營(yíng)銷戰(zhàn)略合作商
√ 浙江天星集團(tuán)——集團(tuán)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷顧問(wèn)
√ 浙江百里集團(tuán)——集團(tuán)營(yíng)銷顧問(wèn)
√ 中城投集團(tuán)——集團(tuán)營(yíng)銷顧問(wèn)