2019房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目稅負測算與稅務(wù)規(guī)劃專題班

2019房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目稅負測算與稅務(wù)規(guī)劃專題班(許老師)課程介紹：

專題背景   
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期長，稅負重。特別是營改增后，國地稅機構(gòu)合并、金稅三期與發(fā)票系統(tǒng)升級，該行業(yè)的稅務(wù)籌劃空間越來越小，風(fēng)險越來越大。
在項目初始階段，對稅負進行提前測算；在開發(fā)過程中的不同階段，通過合同控稅，提前防控風(fēng)險，規(guī)范企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，規(guī)范核算，從根本上化解風(fēng)險，提前籌劃。

主講專家
許老師：國內(nèi)著名稅務(wù)籌劃專家，長期從事房地產(chǎn)與建筑等相關(guān)行業(yè)納稅籌劃研究與實務(wù)操作。曾參與多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑業(yè)涉稅風(fēng)險診斷和納稅籌劃方案設(shè)計，現(xiàn)兼任多家大中型房地產(chǎn)企業(yè)與建筑企業(yè)的財稅顧問，擅長將會計、稅收、法律知識綜合運用到企業(yè)經(jīng)營管理之中，具有豐富的涉稅風(fēng)險防范與納稅籌劃實戰(zhàn)經(jīng)驗。多次應(yīng)邀為全國房地產(chǎn)建筑安裝企業(yè)進行財稅專題講座，授課注重實務(wù)操作，講課中能準(zhǔn)確地將稅收法規(guī)與企業(yè)會計處理有機結(jié)合起來，所講操作方法能直接運用于企業(yè)涉稅處理，通俗易懂且操作性強。并當(dāng)場解答企業(yè)棘手財稅問題，因而受到各地學(xué)員的認同和熱烈追捧。詞匯口語化，她所設(shè)計的投融資方案安全、可靠、簡單易行，深受學(xué)員喜愛。

主講內(nèi)容

一：土地征用與規(guī)劃信息
1．土地面積與成交價格
2．樓底座占地面積及容積率
3．普通住宅、非普通住宅、其它類可售面積
4．測算印花稅、契稅、土地使用稅

二：前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套預(yù)算
1．七通一平
2．規(guī)費
3．綠化與景觀
4．配套設(shè)施

三：建安成本預(yù)算
1．地基基礎(chǔ)工程
2．主體結(jié)構(gòu)工程（甲供、大包、甩項）
3．裝修工程

四：開發(fā)間接費預(yù)算
1．融資成本
2．人工成本
3．其它

五：資金預(yù)算與融資成本
1．融資渠道與利率
2．固定資產(chǎn)購建

六：單位面積售價與銷售額預(yù)測
1．分別統(tǒng)計不同類別產(chǎn)品銷售額
2．按可售面積計算分?jǐn)偼恋爻杀?BR>3．增值稅及附加預(yù)交
4．土地增值稅預(yù)交
5．企業(yè)所得稅預(yù)計毛利

七：增值稅稅負測算
1．銷項稅額測算與銷項抵減
2．進項稅額測算：
⑴ 購建固定資產(chǎn)
⑵ 期間費用
⑶ 成本中服務(wù)費（設(shè)計、監(jiān)理等）
⑷ 外購材料
⑸ 工程大包
⑹ 甲供工程
3．增值稅稅負及附加稅

八：土地增值稅稅負測算
1．不同類別產(chǎn)品清算收入確定
2．不同類別產(chǎn)品成本分?jǐn)?BR>3．車位銷售方式（附贈、銷售、租賃）對清算影響
4．裝修成本的扣除
5．稅金附加計算
6．增值額與增值率
7．稅負與調(diào)整思路（決算、成本歸集與分配技巧、裝修）

九：企業(yè)所得稅預(yù)算
1．未完工階段-預(yù)計毛利
2．完工階段-毛利差
3．期間費用預(yù)算
4．開發(fā)項目出售與自持租賃稅負比較
5．總體稅負

十：開發(fā)項目全程稅務(wù)規(guī)劃與風(fēng)險防控
1．征地方式與稅務(wù)規(guī)劃：
⑴ 招拍掛（主體變更、紅線外、返還）
⑵ 拆遷補償方式要點
⑶ 股權(quán)收購方式（溢價稅負轉(zhuǎn)嫁的處理）
⑷ 合作開發(fā)模式
⑸ 限地價競配建
⑹ 前期規(guī)劃許可與清算對象確定
2．資產(chǎn)剝離與重組：
⑴ 合并與分立
⑵ 股權(quán)轉(zhuǎn)讓
⑶ 投資
⑷ 租賃
⑸ 增資與股權(quán)轉(zhuǎn)讓
3．工程承包方式選擇中的籌劃：
⑴ 大包
⑵ 甲供
⑶ 混合銷售（甩項）
⑷ 如何選擇合作方
4．租賃業(yè)務(wù)中的稅收風(fēng)險防控（無租、免租期、轉(zhuǎn)租）
5．融資業(yè)務(wù)中的稅務(wù)規(guī)劃（統(tǒng)借統(tǒng)還、關(guān)聯(lián)借款、無息借款）
⑴ 利息發(fā)票開具時間
⑵ 計提未到支付期的利息是否調(diào)增所得
⑶ 混合性投資
⑷ 同期利率
6．銷售環(huán)節(jié)的稅務(wù)規(guī)劃（促銷方式選擇）：
⑴ 設(shè)立銷售公司分解增值率是否可行
⑵ 先投資或分立再轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否可行
⑶ 贈送裝修如何運作
⑷ 免物業(yè)、免契稅、定金返息、老帶新
⑸ 商鋪售后回租
⑹ 視同買斷、超基價分成
⑺ 組建銷售部與委托代銷的決策
7．往來賬中的稅務(wù)風(fēng)險防控：
⑴ 股東借款年末未歸還
⑵ 無償出借資金
⑶ 負債科目隱瞞收入
⑷ 無法支付的應(yīng)付款
⑸ 預(yù)收款轉(zhuǎn)收入時間
8．違約金專題

十一：企業(yè)所得稅與土地增值稅主要口徑差異
1．土地成本
2．開發(fā)間接費
3．開發(fā)費用
4．利息支出
5．加計扣除與預(yù)提
6．車位
7．營銷設(shè)施

十二：合同控稅與合法憑證管理
1．稽查新形勢新變化與防控風(fēng)險新思路：
（國地稅合并、金三、發(fā)票聯(lián)網(wǎng)、嚴(yán)打虛開、雙隨機、一案雙查、聯(lián)合懲戒）
2．防范虛開發(fā)票是關(guān)鍵
3．合同在稅收管理中的重要性
4．合同涉稅與票據(jù)條款（價格、開票時間、種類、合規(guī)性責(zé)任）
5．善意取得的運用
6．真實交易的證明
7．嚴(yán)守三流一致（付款方向與方式）
8．掛靠經(jīng)營與共享資質(zhì)
9．委托收付款是否可行
10．合法憑證如何掌握
11．確實無法取得合法憑證的補救
12．稅負預(yù)警如何應(yīng)對

十三：老師現(xiàn)場與您答疑互動，學(xué)員問老師答，疑難問題不帶回家。

資料
本次2天專題的配套講義，政策輯要與案例集資料。

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