房地產(chǎn)＆建筑業(yè)營改增政策深度解析與實(shí)戰(zhàn)演練案例精講班

房地產(chǎn)＆建筑業(yè)營改增政策深度解析與實(shí)戰(zhàn)演練案例精講班(闞振芳)課程介紹：

課程背景
    2016年5月1日起全面實(shí)施營改增，隨著房產(chǎn)、租金等全面抵扣，5000億稅收紅利釋放給企業(yè)，金融、建筑、地產(chǎn)及生活服務(wù)業(yè)四行業(yè)影響最大莫過于建筑與地產(chǎn)，如何定義老項目，建筑要按3%地產(chǎn)偏要按11%，雙方爭奪甲供材，項目所在地稅務(wù)希望建筑企業(yè)是3%簡易征收，而非一般計稅11%稅率，兩大行業(yè)因爭奪各自利益的博弈大賽正式啟幕，雙方怎樣約定甲供材？如何確定不同稅率專用發(fā)票？如何發(fā)出不含稅報價標(biāo)書？怎樣測算含稅與不含稅進(jìn)價差異？
    一個建筑企業(yè)面對不同項目如何規(guī)劃供應(yīng)稅負(fù)最低？如何劃分才能取得最優(yōu)稅負(fù)？建筑與地產(chǎn)雙方最優(yōu)稅負(fù)平衡方程如何建立？不變化結(jié)算11%的進(jìn)項條款是否有效？房地產(chǎn)企業(yè)如何約定報價，含稅還是不含稅?強(qiáng)硬條款是否能保證自身利益……     
    營改增后企業(yè)涉稅風(fēng)險陡然增大，涉及增值稅專業(yè)票違法很多時要負(fù)刑責(zé)，如何界定惡意與善意？怎樣甄別與防范涉稅風(fēng)險？熟讀不如熟練，熟練不如經(jīng)驗，本次課程從政策解讀到實(shí)務(wù)操作，分析政策要點(diǎn)，緊扣行業(yè)實(shí)務(wù)，講解操作流程、會計核算、稅務(wù)處理，全方位指導(dǎo)企業(yè)進(jìn)行合理規(guī)劃，防控納稅風(fēng)險，最大限度獲取稅收利益，使企業(yè)順利完成營業(yè)稅到增值稅的轉(zhuǎn)變。政策解讀、案例分析、深入研討等多種方式為學(xué)員全面分析及解決在管理和執(zhí)行層面的關(guān)鍵性問題。

培訓(xùn)方法：
     注重方法與實(shí)操相結(jié)合，強(qiáng)化案例與實(shí)踐同步，突出現(xiàn)場咨詢與交流

主講內(nèi)容

一、 基礎(chǔ)篇：房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增政策解析
1、 增值稅原理、與營業(yè)對比分析；
2、 營改增服務(wù)項目的范圍；
3、 房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增分析；
4、 房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增后的合同涉稅管理；
5、 房地產(chǎn)、建筑業(yè)營改增前后納稅風(fēng)險提示。

二、 政策實(shí)務(wù)篇：營改增基本政策講解與實(shí)務(wù)分析
1、納稅義務(wù)人的正確界定、一般納稅人與小規(guī)模稅率
2、一般計稅方法與簡易計稅方法、稅率舉例；
3、買房送車庫裝修等如何規(guī)避視同銷售行為舉例
4、工棚、售樓部拆除可否抵扣進(jìn)項界限分析；
5、盤虧存貨材料會計處理合理處理籌劃；
6、進(jìn)項稅額認(rèn)證抵扣期限、過期如何扺扣；
7、混業(yè)經(jīng)營、兼營、混合銷售的界定舉例
8、建筑業(yè)老項目多新項目少（及相反比重）總機(jī)構(gòu)進(jìn)項如何籌劃；
9、房地產(chǎn)同時有新老項目籌劃與核算配合
10、應(yīng)稅服務(wù)價格明顯偏低稅務(wù)機(jī)關(guān)的調(diào)整方法；
11、總分機(jī)構(gòu)匯總納稅政策及籌劃；
12、銷售使用過的固定資產(chǎn)的處理；
13、城市綜合體等商業(yè)項目土地在銷售與留用物業(yè)之間核算與抵扣；
14、舊城改造與城市更新抵扣與視同處理分析
15、一級開發(fā)建筑與地產(chǎn)企業(yè)營改増分析與籌劃
16、老房子改造后出租適用5%或11%的分析案例
……

三、行業(yè)操作篇：建筑企業(yè)營改增難點(diǎn)問題解析
1、建筑企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)新、老項目界定規(guī)定與操作要求；
2、如何與建筑企業(yè)、材料供應(yīng)商做好合同約定：
3、不同合同約定優(yōu)劣分析（全價、不含稅、協(xié)商）
4、建筑企業(yè)用老，房地產(chǎn)選用一般計稅（新）如何操作，如何協(xié)商?
5、建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)會科目設(shè)計方案分析，難道要分九級科目?
6、已開工老項目未結(jié)部分開票稅金測算，適用分析舉例；
7、分階段、進(jìn)度價款結(jié)算如何確定納稅義務(wù)時間；
8、承包、掛靠經(jīng)營納稅風(fēng)險與防范措施；
9、建筑施工項目工期長發(fā)票如何開具；
10、異地建筑施工項目的稅務(wù)處理、建筑業(yè)影響進(jìn)項抵扣的項目；
11、建筑企業(yè)材料供應(yīng)商選擇與新老項目組合分析；
12、建筑企業(yè)總機(jī)構(gòu)集中采購與集中租賃公司必要性分析；
13、如何協(xié)調(diào)房地產(chǎn)新項目與清包工管理公司；
14、如何進(jìn)行IT系統(tǒng)升級與改造?
15、建筑企業(yè)如何管理每月萬計進(jìn)稅，如何設(shè)崗設(shè)人設(shè)制度?
16、增值稅認(rèn)證與發(fā)票日常管理守則執(zhí)行；

四、行業(yè)操作篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增難點(diǎn)問題解析
1、房地產(chǎn)企業(yè)新老項目認(rèn)定規(guī)定與操作；
2、招拍土地與股權(quán)收購項目新項目關(guān)注問題，股權(quán)溢價與增值稅處理
3、代收的住房專項維修基金、房地產(chǎn)企業(yè)意向金、誠意金處理；
4、不動產(chǎn)的進(jìn)項稅額抵扣的特殊處理，與客戶在4月30日之前公發(fā)票開具與抵扣實(shí)務(wù)
5、不動產(chǎn)銷售、出租不動產(chǎn)新老項目如何繳納增值稅與籌劃；
6、企業(yè)重組中涉及不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納增值稅；
7、不動產(chǎn)投資與企業(yè)重組股權(quán)劃轉(zhuǎn)處理實(shí) ；
8、施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物進(jìn)項稅額抵扣問題；
9、銷樓處不同處理方式與增值稅差異操作；
10、集團(tuán)借款項與發(fā)債如何利用統(tǒng)借統(tǒng)還不繳納增值稅；
11、買房送車庫、送裝修如何納稅；
12、營改增對土地增值稅的影響舉例；
13、成立供應(yīng)鏈公司必要性舉例；
14、如何利用股權(quán)溢價轉(zhuǎn)回企業(yè)所得稅；

五、案例解析
1、建筑與地產(chǎn)企業(yè)新老項目合同舉例與合同條款不同舉例；
2、項目所在地與機(jī)構(gòu)所在地稅款入庫舉例分析；
3、房地產(chǎn)新項目營改增股權(quán)收購舉例
4、建筑企業(yè)對新老項目不同供貨與核算方式稅負(fù)舉例；

六、增值稅發(fā)票涉稅風(fēng)險防范
1、增值稅專用發(fā)票風(fēng)險與防范措施；
2、發(fā)票開錯的常見情形與處理方法；
3、發(fā)票丟失的幾種情形及處理方法。

七、建筑、房地產(chǎn)財稅、管理、業(yè)務(wù)關(guān)系圖講解（重點(diǎn)）

八、熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題解答 

專家介紹

闞振芳：營改增實(shí)務(wù)專家團(tuán)隊培訓(xùn)師、咨詢師；注冊會計師、稅務(wù)師，國內(nèi)著名房地產(chǎn)建筑財稅實(shí)操專家，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院建筑房地產(chǎn)班特約講師，長期擔(dān)任多家地產(chǎn)建筑集團(tuán)財務(wù)稅顧問，累計培訓(xùn)學(xué)員超過數(shù)萬人次，曾受北京房地協(xié)會委托與萬科等10多家企業(yè)研討營改增行業(yè)影響，現(xiàn)擔(dān)任多家地產(chǎn)、建筑、建材集團(tuán)營改增指導(dǎo)專家，對房地產(chǎn)建筑稅務(wù)有深入研究及實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗。

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