住宅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)步行街的前期規(guī)劃、選址定位與高效招商

住宅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)以及商業(yè)步行街的前期規(guī)劃、選址定位與高效招商(陳仁科)課程介紹：

● 課程背景
   傳統(tǒng)住區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功不僅能夠為社區(qū)增色，而且能夠提升住宅的價值，商鋪在成熟后銷售也能夠創(chuàng)造良好效益。
   社區(qū)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)具有一定的規(guī)律，需要從系統(tǒng)論高度重視商業(yè)策劃（即市場定位和業(yè)態(tài)組合等），以及社區(qū)商業(yè)物業(yè)的招商工作。可見社區(qū)商業(yè)規(guī)劃和招商在地產(chǎn)開發(fā)中的重要地位。社區(qū)招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實現(xiàn)手段，一個社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項目運作成功與否就看是否能按商業(yè)規(guī)劃成功招商。因而，對于社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)來說，掌握社區(qū)地產(chǎn)商業(yè)的商業(yè)規(guī)劃與招商特點有利于商業(yè)地產(chǎn)項目的運作成功。
   我們不能把社區(qū)商鋪銷售作為成功的標志，應(yīng)該把社宅區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的成功招商和良好經(jīng)營作為項目開發(fā)成功的真正標志，樹立可持續(xù)經(jīng)營的理念。
   但社區(qū)商業(yè)成功的基礎(chǔ)是前期的策劃研究，那么社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在策劃階段到底有哪些功課要做呢？
   我從來強調(diào)，策劃決定產(chǎn)品，產(chǎn)品決定市場；地產(chǎn)策劃必須始于地塊研究；客戶研究貫穿于地產(chǎn)策劃之始終；而商業(yè)地產(chǎn)策劃的一切根本則是對終端消費者的研究！
   如何平衡社區(qū)商業(yè)和住宅的關(guān)系？如何把握社區(qū)商業(yè)和城市商圈的關(guān)聯(lián)關(guān)系？如何區(qū)分大型社區(qū)商業(yè)和一般性底商的不同特性？
   如何確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模？如何給商業(yè)項目定位？如何確定商業(yè)業(yè)態(tài)的組合？如何進行招商和管理？

● 主講嘉賓
   陳仁科 房地產(chǎn)實戰(zhàn)派策劃大師，處于金字塔最頂端的國家級房地產(chǎn)專家；曾親力主持國內(nèi)十數(shù)個滯銷、積壓項目令之成功翻盤，被業(yè)內(nèi)驚嘆為“上帝之手”；以思想者的高度，將實戰(zhàn)經(jīng)驗予以智慧的凝結(jié)，獨創(chuàng)多種房地產(chǎn)全面運營理論，為中國房地產(chǎn)策劃理論的先鋒人物。
   典型項目：北京金鑼灣商業(yè)中心、肇慶時代廣場、撫州洪客隆購物廣場、豐城洪客隆購物中心、哈爾濱萬味源商貿(mào)城、梅州濱江新天新地、中旅商務(wù)大廈(寫字樓)、 廣州長湴家居中心、青島城陽商業(yè)中心、新疆阿克蘇現(xiàn)代城、大連隆泉華庭、成都金林半島(極品別墅)、景德鎮(zhèn)CHINA雅筑、武漢大洋彼岸、武昌七星雪香花園、江西豐城希爾頓、江西上高國際、北京機場國際公寓、太原飛云現(xiàn)代城(寫字樓+購物中心+公寓)、新余洪客隆(商業(yè)街+商業(yè)摩+酒店+多層住宅)、新余香港城(商場+住宅)、 重慶巫山新朝時代廣場(綜合購物中心+高檔住宅)、四會大沙商貿(mào)城(商業(yè)摩+商業(yè)街+住宅)、南昌第一國際(酒店+寫字樓+購物中心+住宅)

● 主要內(nèi)容
一、社區(qū)商業(yè)概述
1、社區(qū)商業(yè)的定義
2、社區(qū)商業(yè)與城市商業(yè)的區(qū)別
3、社區(qū)商業(yè)的特點
4、社區(qū)商業(yè)類型
二、打造社區(qū)商業(yè)的目的
1、是整個大社區(qū)的配套
2、為獲取更大利潤
3、社區(qū)商業(yè)開發(fā)的常見誤區(qū)
三、社區(qū)商業(yè)與開發(fā)項目的關(guān)聯(lián)
1、社區(qū)商業(yè)必須尊重開發(fā)項目的定位
2、社區(qū)商業(yè)必須尊重開發(fā)項目的總體規(guī)劃
四、社區(qū)商業(yè)與城市商圈的關(guān)系
1、從商業(yè)格局看有多少個商圈？
   各個商圈怎樣的規(guī)模？
   各個商圈的相對位置、距離
   各個商圈功能、關(guān)系
   商圈是自然形成的嗎？
   政府層面對商業(yè)的布局規(guī)劃
   項目在一個成熟商圈內(nèi)，競爭激烈，該怎么定位？
   項目不在成熟商圈內(nèi)，配套不全、設(shè)施不完善，又該怎樣定位？
2、城市商圈有哪些商業(yè)形態(tài)
   各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例
   各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀
   各類商業(yè)形態(tài)運作模式
   各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系
   各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色
   各類商業(yè)形態(tài)的配套組成
   各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景
3、城市商圈 有哪些商業(yè)形態(tài)
   各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例
   各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀
   各類商業(yè)形態(tài)運作模式
   各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系
五、社區(qū)商業(yè)與周邊環(huán)境分析
1、開發(fā)項目周邊的自然環(huán)境
2、開發(fā)項目區(qū)域的市政配套
3、本項目商業(yè)與周邊項目商業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系
4、開發(fā)項目的交通網(wǎng)絡(luò)狀況
六、社區(qū)商業(yè)終端消費者研究
1、終端消費者的區(qū)域劃分
2、終端消費者的人口比例
3、終端消費者的消費特征
七、社區(qū)商業(yè)的選址
1、大型社區(qū)商業(yè)選址
2、中小型社區(qū)商業(yè)選址
八、社區(qū)商業(yè)的定位策劃
1、終端消費者調(diào)查內(nèi)容設(shè)置
2、終端消費者需求分析
3、社區(qū)商業(yè)主題定位
4、社區(qū)商業(yè)的功能定位
5、社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)定位
6、位于主題商圈邊緣和獨立于商圈的商業(yè)物業(yè)的不同定位
九、社區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃
1、社區(qū)商業(yè)的規(guī)模設(shè)定
2、社區(qū)商業(yè)的建筑風
3、社區(qū)商業(yè)的休閑配套設(shè)置原則
4、社區(qū)商業(yè)的整體氛圍營造
5、人流動線的規(guī)劃
6、鋪位面積配比
7、合適鋪位開間/進深比例
十、社區(qū)商業(yè)的租售價格   
1、商鋪租售價格與整體項目的定位相關(guān)
2、商鋪租售價格與業(yè)態(tài)定位相關(guān)
3、與周邊社區(qū)商業(yè)項目的比較
4、運用參照系數(shù)減法
5、租價反推的方法
十一、招商工作步驟
1、組建團隊
2、制定招商計劃
3、制定招商宣傳資料
4、制定招商工作進度表
5、制定招商工作流程
6、選定招商目標
7、設(shè)定招商條件
8、制定招商優(yōu)惠和扶持措施
9、招商談判和簽約
10、組織商戶的商裝
十二、商業(yè)規(guī)劃與實施
1、劃分商業(yè)類別和品牌
2、規(guī)劃預(yù)留主力店的位置
3、維護統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象
4、招商的順序原則
5、主力店的選擇要充分考慮業(yè)態(tài)之間的關(guān)聯(lián)性
6、做好招商摸底
7、洽談品牌商家進入
8、社區(qū)商業(yè)同中小主力店初步洽談的準備
9、商鋪銷售與項目招商的關(guān)聯(lián)
10、如何舉辦商鋪招商活動
11、招商的方式及注意問題
十三、社區(qū)商業(yè)的推廣和銷售    
1、確定推廣方向
   以品牌推廣為核心
   以產(chǎn)品推廣為核心
   以概念推廣為核心
2、確定推廣策略
  市場機遇明顯、項目優(yōu)勢明顯
—全面領(lǐng)先型市場策略
  市場機遇明顯、項目劣勢明顯
—改善劣勢型市場策略
  市場風險明顯、項目優(yōu)勢明顯
—差異化型市場策略
  市場風險明顯、項目劣勢明顯
—規(guī)避競爭型市場策略
3、確定推廣步驟

4、確定推廣主題
住區(qū)商業(yè)地產(chǎn)漫長的回報期是對投資商戰(zhàn)略智慧和資金耐力的考驗。如果說一批實力孱弱、追逐短期利益的房地產(chǎn)商造成了部分社區(qū)商業(yè)的失敗案例，那么新一代住區(qū)商業(yè)地產(chǎn)能否成型，則取決于有沒有一種深謀遠慮、更具實力、更有耐心的資本力量加入到這一產(chǎn)業(yè)中來。對開發(fā)商來說，眼光應(yīng)該放長遠。我們鼓勵發(fā)展商聯(lián)合專業(yè)商業(yè)管理公司研究市場，作好調(diào)研，尊重社區(qū)商業(yè)和購物中心與商業(yè)街區(qū)的開發(fā)與運營規(guī)律，這樣才可能規(guī)避風險實現(xiàn)收益。我們鼓勵以發(fā)展商總體價值最大化，作為社區(qū)商業(yè)和區(qū)域型購物中心和商業(yè)街區(qū)作為開發(fā)的出發(fā)點!

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