“國地稅合并、稅制大變革”下建安與房開企業(yè)關(guān)鍵流程主要稅種實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)防控

“國地稅合并、稅制大變革”下建安與房開企業(yè)關(guān)鍵流程主要稅種實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)防控(何廣濤、蔡嘉)課程介紹：

甲方乙方 房地產(chǎn)與建安業(yè)
兩位財(cái)稅大咖聯(lián)袂主講

課程背景

    建筑安裝企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)鮮明，管理模式各異，涉及財(cái)稅和會(huì)計(jì)問題極其復(fù)雜。長(zhǎng)期以來，很多企業(yè)不規(guī)范操作的風(fēng)險(xiǎn)在增值稅時(shí)代都暴露無遺，不同程度的存在漏繳甚至多繳稅款的情況。為幫助企業(yè)降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提高規(guī)范化運(yùn)作水平,在招標(biāo)、合同、收入、工程成本、掛靠業(yè)務(wù)等涉稅處理；誠邀各建筑業(yè)企業(yè)財(cái)稅管理人員參加。
    2018年注定將在中國稅收史上留下濃墨重彩的一筆，“國地稅合并”“稅制大變革”正以超出我們想象的速度奔走而來。置身于如此背景，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)稅工作挑戰(zhàn)重重，風(fēng)險(xiǎn)與收益并重，拿著相比其他行業(yè)的高薪，當(dāng)然需要做著不同于其他行業(yè)的創(chuàng)新工作。本課程不同于以往房地產(chǎn)課程的膚淺內(nèi)容整理匯編，精挑細(xì)選了三十個(gè)高難度問題，剝開表層的紛繁復(fù)雜，綜合運(yùn)用“財(cái)、稅、法”三個(gè)維度的知識(shí)全面，深入地為大家條分縷析、剝絲抽繭，直擊問題的核心，通過一天的課程展示當(dāng)前房產(chǎn)財(cái)稅領(lǐng)域前沿的實(shí)操案例和戰(zhàn)略思考。

 課程大綱

第1天課程內(nèi)容（何廣濤 主講）
一、投招標(biāo)決策及合同管理涉稅分析
1、增值稅稅率下調(diào)、小規(guī)模納稅人回轉(zhuǎn)對(duì)建筑業(yè)企業(yè)有什么影響？
2、增值稅對(duì)工程造價(jià)有什么影響？一般計(jì)稅項(xiàng)目造價(jià)為111萬元，簡(jiǎn)易計(jì)稅造價(jià)就是103萬元嗎？
3、業(yè)主類型和計(jì)稅方法對(duì)建筑業(yè)企業(yè)的投標(biāo)報(bào)價(jià)有什么影響？
4、簡(jiǎn)易計(jì)稅報(bào)的價(jià)，業(yè)主非要按照一般計(jì)稅開票如何處理？一般計(jì)稅報(bào)的價(jià)，業(yè)主非要按照簡(jiǎn)易計(jì)稅開票如何處理？
5、兩種不同類型的甲供工程，如何進(jìn)行涉稅處理？總包對(duì)分包供應(yīng)材料設(shè)備，屬于不屬于甲供工程？
6、投招標(biāo)決策中，預(yù)算部門、物資采購部門、合同管理部門、財(cái)務(wù)部門應(yīng)扮演什么角色？
7、建筑業(yè)企業(yè)招標(biāo)和采購決策時(shí)，評(píng)標(biāo)指標(biāo)與計(jì)稅方法有什么關(guān)系？
8、合同中必備的涉稅條款包括哪些？
二、收入涉稅處理
1、驗(yàn)工計(jì)價(jià)階段（包括甲方和分包方），是否發(fā)生納稅義務(wù)？應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？
2、收取工程進(jìn)度款時(shí)，有哪些規(guī)定動(dòng)作必須完成？
3、收款時(shí)間與開具發(fā)票時(shí)間不在同一個(gè)月的，應(yīng)如何進(jìn)行涉稅處理？
4、工程結(jié)算階段（包括甲方和分包方）涉及的質(zhì)保金何時(shí)發(fā)生納稅義務(wù)？企業(yè)所得稅如何確認(rèn)？質(zhì)量缺陷期內(nèi)發(fā)生維修支出，如何進(jìn)行稅會(huì)處理？業(yè)主沒收質(zhì)保金，如何進(jìn)行稅會(huì)處理？
5、結(jié)算收入被核減，小于已開發(fā)票金額，多開的發(fā)票應(yīng)當(dāng)如何處理？
6、以房抵債，包括業(yè)主抵給總包自用，以及總包再次抵給分包，應(yīng)如何進(jìn)行增值稅和所得稅的處理？如何減少應(yīng)納印花稅和契稅金額？
7、預(yù)收款不發(fā)生納稅義務(wù)，那什么時(shí)候發(fā)生呢？發(fā)生時(shí)應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理？如何開具發(fā)票？
8、預(yù)收款預(yù)繳的增值稅，在抵減時(shí)是否一對(duì)一？
9、總包合同約定的預(yù)收款，實(shí)際支付時(shí)，工程已經(jīng)開工，還可以按照預(yù)收款進(jìn)行稅務(wù)處理嗎？
10、為什么說預(yù)收款預(yù)繳增值稅時(shí)，不需要預(yù)繳0.2%的企業(yè)所得稅？
11、總包對(duì)分包的預(yù)付款，應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)和會(huì)計(jì)處理？
三、工程成本涉稅處理
1、自有工人、勞務(wù)派遣、包工頭個(gè)人以及勞務(wù)分包等人工費(fèi)，應(yīng)如何進(jìn)行規(guī)范化操作？為什么說以虛假的工資表列賬存在極大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？
2、材料已入庫但尚未取得扣稅憑證，應(yīng)如何進(jìn)行暫估入賬？
3、商品混凝土的采購，如何才能獲取經(jīng)濟(jì)利益最大化？17%稅率一定比3%稅率合算嗎？
4、苗木花卉等綠化工程所需材料，如何才能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
5、砂土石料地材、食堂費(fèi)用等難以取得發(fā)票的，應(yīng)如何進(jìn)行處理？
6、自購機(jī)械、只租設(shè)備不帶操作人員、租設(shè)備同時(shí)配備操作人員，應(yīng)當(dāng)如何議價(jià)，如何開票，如何抵扣？
7、租入機(jī)械設(shè)備，如果既用于一般計(jì)稅項(xiàng)目又用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，如何抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
8、租入機(jī)械設(shè)備，如取得品名是“建筑服務(wù)”的租賃費(fèi)發(fā)票，會(huì)計(jì)上應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處理？
9、自產(chǎn)貨物+建筑服務(wù)、外購貨物+建筑服務(wù)、電梯工程、園林綠化工程等分包成本如何進(jìn)行稅務(wù)處理？應(yīng)取得何種編碼簡(jiǎn)稱的發(fā)票才算合規(guī)？
10、工程現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的水電費(fèi)，總表單位為業(yè)主或其他單位，無法取得自來水公司和電力公司開具的發(fā)票，應(yīng)如何處理？
11、租入施工機(jī)械所需加油費(fèi)，是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？購買的加油卡，如何取得專票及抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？
四、掛靠業(yè)務(wù)的處理（重點(diǎn)）
1、掛靠人代墊資金如何處理最規(guī)范？
2、不同計(jì)稅方法下掛靠分成的利潤如何進(jìn)行計(jì)算？
3、掛靠利潤如何提�。�

第2天課程內(nèi)容（蔡嘉 主講）

一、“國地稅合并、稅制大變革”下房開企業(yè)全生命周期財(cái)稅管控戰(zhàn)略思考
1、“國地稅合并”過渡期房開企業(yè)財(cái)稅管控必要?jiǎng)幼?BR>2、“稅制大變革”下房開企業(yè)合同控稅的誤區(qū)：合同價(jià)款想改就能改？——合同情勢(shì)變更理論的稅法考量
3、房開企業(yè)全生命周期稅負(fù)不平衡問題的戰(zhàn)略解決思路
4、“營改增”時(shí)代房開企業(yè)全供應(yīng)鏈稅務(wù)籌劃戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)路徑

二、房開企業(yè)資源取得階段主要稅種實(shí)操與風(fēng)險(xiǎn)防控
1、土地價(jià)款扣除：增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅
1）增值稅銷售額扣除土地價(jià)款：按項(xiàng)目還是按公司？
2）土地返還款如何處理？——走出沖成本或計(jì)收入的“二元誤區(qū)”
3）動(dòng)遷還平增值稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定？
4）母公司拿地項(xiàng)目開發(fā)土地價(jià)款扣除的三種路徑
2、城市更新項(xiàng)目涉稅問題分析——來自一手案例剖析
3、房地產(chǎn)土地拓展投資不同模式的財(cái)稅安排
1）一級(jí)市場(chǎng)：招拍掛、勾地、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)
2）二級(jí)市場(chǎng)：資產(chǎn)收購、股權(quán)收購、產(chǎn)權(quán)/司法拍賣、要錢不要地
4、市政建設(shè)配套費(fèi)是否需要繳納契稅？——稅總最新的口徑
5、印花稅、土地使用稅等小稅種的細(xì)節(jié)問題分析

三、房開企業(yè)融資環(huán)節(jié)主要稅種實(shí)操與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、集團(tuán)內(nèi)部關(guān)聯(lián)方資金拆借納稅風(fēng)險(xiǎn)分析與稽查應(yīng)對(duì)——來自2017年稽查動(dòng)態(tài)的最新口徑
2、大額貸款與其他應(yīng)收款并存納稅風(fēng)險(xiǎn)與稽查應(yīng)對(duì)——增值稅視同銷售與企業(yè)所得稅利息扣除兩頭圍堵
3、資金池運(yùn)作模式納稅風(fēng)險(xiǎn)分析與稽查應(yīng)對(duì)
4、統(tǒng)借統(tǒng)還納稅風(fēng)險(xiǎn)分析與稽查應(yīng)對(duì)
5、混合性融資（“名股實(shí)債”）納稅風(fēng)險(xiǎn)分析與稽查應(yīng)對(duì)

四、資源加工階段主要稅種實(shí)操與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、企業(yè)所得稅全生命周期申報(bào)納稅流程——稅會(huì)差異如何調(diào)整？實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利差額滯后確認(rèn)的稽 查風(fēng)險(xiǎn)防范
2、建安房企甲供工程的博弈——以施工水電為例
3、境外設(shè)計(jì)費(fèi)如何代扣代繳相關(guān)稅費(fèi)？——房企、境外設(shè)計(jì)公司、境內(nèi)代理三方協(xié)議模式的“虛開風(fēng)險(xiǎn)”
4、開發(fā)成本超過評(píng)估指標(biāo)值就要補(bǔ)稅嗎？
5、建安成本偏高——房地產(chǎn)企業(yè)反避稅案例
6、成本發(fā)票滯后取得（跨期票據(jù)）的扣除問題？——追溯調(diào)整法與未來適用法的選擇？
7、營銷設(shè)施建造費(fèi)（銷售樣板房、售樓處）納稅風(fēng)險(xiǎn)分析與稽查應(yīng)對(duì)——增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的處理異同
8、地下車位的財(cái)稅處理：風(fēng)險(xiǎn)與收益的權(quán)衡
1）國稅發(fā)【2009】31號(hào)文第33 條如何理解？
2）人防車位銷售，建造成本還可以作為公配處理嗎？
3）無產(chǎn)權(quán)地下車位銷售房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避

五、資源流通與管理階段主要稅種實(shí)操與風(fēng)險(xiǎn)管控
1、金稅三期系統(tǒng)中重點(diǎn)監(jiān)控與預(yù)警的房開企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)
2、預(yù)收賬款的增值稅會(huì)計(jì)處理——來自實(shí)操案例的講解
3、價(jià)外費(fèi)用（違約金、賠償金、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)等）納稅風(fēng)險(xiǎn)分析與稽查應(yīng)對(duì)——來自稽查案例的講解
4、“限地價(jià)+競(jìng)配建”無償是否視同銷售？——走出現(xiàn)有認(rèn)識(shí)的誤區(qū)
5、“雙合同銷售”、分拆房?jī)r(jià)銷售納稅風(fēng)險(xiǎn)分析與稽查應(yīng)對(duì)
6、“工抵房”納稅風(fēng)險(xiǎn)分析與稽查應(yīng)對(duì)——“五方協(xié)議”模版分享
7、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅——財(cái)會(huì)【2016】22號(hào)文后在土增稅清算時(shí)能否扣除？
8、土增稅清算時(shí)間早晚如何決策？——國稅總局【2016】81號(hào)公告的深度解讀

第三部分： 現(xiàn)場(chǎng)疑難問題解答（紙質(zhì)問題請(qǐng)?zhí)崆按蛴』驎鴮懝ふ?/STRONG>

主講嘉賓：

何廣濤 中國人民大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)博士，高級(jí)會(huì)計(jì)師，注冊(cè)稅務(wù)師，北京理工大學(xué)、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)、北京工商大學(xué)校外研究生導(dǎo)師，歷任國家體育場(chǎng)“鳥巢”項(xiàng)目財(cái)務(wù)主管，特大型項(xiàng)目部總會(huì)計(jì)師，集團(tuán)公司稅務(wù)負(fù)責(zé)人等多重崗位鍛煉，具備完整的建安行業(yè)全流程財(cái)稅實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。深耕建安領(lǐng)域財(cái)稅筆耕不輟，兩年來累計(jì)已發(fā)表原創(chuàng)文章三百余篇。最新著作：《建筑業(yè)與會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)增值稅管理》   

蔡 嘉 快與財(cái)經(jīng)集團(tuán)CEO，事務(wù)所所長(zhǎng)，高級(jí)研究員，多家知名地產(chǎn)建安公司的財(cái)稅顧問，前上海市稅務(wù)局大企業(yè)管理所副所長(zhǎng)，曾任世界五百強(qiáng)綠地集團(tuán)、益海嘉里集團(tuán)、眾邦金控集團(tuán)等財(cái)務(wù)總經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)、投資總監(jiān)等職位。北京大學(xué)碩士研究生，會(huì)計(jì)學(xué)碩士，法學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)雙學(xué)士中國企業(yè)財(cái)務(wù)管理協(xié)會(huì)上海市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理專業(yè)委員會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。

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