房地產(chǎn)成本管理格局規(guī)劃及有效管控

房地產(chǎn)成本管理格局規(guī)劃及有效管控(周老師)課程介紹：

房地產(chǎn)成本管理格局規(guī)劃及有效管控
——成本前置與設(shè)計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化

● 會議目標(biāo)
    為什么對于任何地塊，標(biāo)桿房企都能夠成功開發(fā)？并且同時收獲社會價值和經(jīng)濟(jì)利潤？其中的成功因素之一，是他們能夠在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品既定價值的基礎(chǔ)上，在設(shè)計階段有效的規(guī)劃了產(chǎn)品成本大格局，并能夠?qū)崿F(xiàn)全程把控。
    糾結(jié)于產(chǎn)品價值和成本控制矛盾中的中小房企，往往“舍本而逐末”，表現(xiàn)為投入所有的精力關(guān)注成本冰山之上的“顯性成本”，其劣勢從設(shè)計階段已經(jīng)始然，其敗必然！

本研討會基于標(biāo)桿房企的實(shí)際操作，結(jié)合大量案例，幫助房地產(chǎn)開發(fā)過程中以成本控制向成本管理的專業(yè)轉(zhuǎn)變，對設(shè)計研發(fā)、產(chǎn)品定位、工程采購、預(yù)算招投標(biāo)等專業(yè)提供系統(tǒng)的成本管理指導(dǎo)，并協(xié)助經(jīng)營層達(dá)成經(jīng)濟(jì)收益、產(chǎn)品價值、進(jìn)度與品質(zhì)的均好性。同時主講專家依托在國內(nèi)知名地產(chǎn)公司的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，與大家分享實(shí)際操作中的問題和難點(diǎn)，如成本管理的成果標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化的各種實(shí)際案例及解決辦法、實(shí)現(xiàn)成本前置的方法和思路等。

● 主講介紹
周老師，建筑學(xué)碩士。早年在設(shè)計單位工作，1997年進(jìn)入金地，分別于集團(tuán)技術(shù)管理部及一線公司負(fù)責(zé)全面技術(shù)管理工作，積累了豐富的實(shí)操及管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)為國內(nèi)某知名上市地產(chǎn)集團(tuán)副總裁，全面負(fù)責(zé)集團(tuán)研發(fā)設(shè)計、成本管理、項(xiàng)目運(yùn)營及監(jiān)控，專注并研究產(chǎn)品創(chuàng)新、價值提升、成本控制、產(chǎn)品品質(zhì)細(xì)節(jié)把控的精細(xì)實(shí)現(xiàn)，為業(yè)內(nèi)少有的產(chǎn)品主義細(xì)節(jié)及成本管控專家。周老師負(fù)責(zé)操盤的項(xiàng)目包括：金地香蜜山、金地梅隴鎮(zhèn)、金地格林小鎮(zhèn)、北京萬城華府、北京西山華府等。

● 會議內(nèi)容
 
一、標(biāo)桿房企的成本管理格局規(guī)劃及成本前置
1 房企主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段
1.1 項(xiàng)目論證階段的成本管理
1.2 項(xiàng)目策劃階段的成本管理
1.3 項(xiàng)目設(shè)計管理階段的成本管理：通過優(yōu)化流程管理，提高設(shè)計管理階段的成本管理水平。
1.3.1 在編寫方案設(shè)計任務(wù)書前先完成修訂影響項(xiàng)目方案設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在擴(kuò)初設(shè)計
開始時完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計指引編制。
1.3.2 在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案的同時，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計，
并在擴(kuò)初階段中完成：
a戶型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計   b成本的限額設(shè)計  c主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計
1.3.3 在進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計的同時，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材
料清單以及進(jìn)行營銷配合資料準(zhǔn)備工作。
1.3.4 在土建施工圖完成同時，基本完成部品材料定板封樣工作。
1.3.5 施工圖設(shè)計合同的解析
1.4 材料部品研究與成本管理
2 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn)：
 a) 建立成本管理目標(biāo)模板及管理節(jié)點(diǎn)    b) 建立“材料部品”的成果標(biāo)準(zhǔn)
3 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法
4 工程項(xiàng)目建造過程中的成本管控
二、在產(chǎn)品研發(fā)與設(shè)計過程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點(diǎn)專業(yè)地帶”與案例分析
1. 項(xiàng)目成本管控的理念
1.1 地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路
成本的合理控制是項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項(xiàng)目定位（如釣魚臺7號），控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計管理。
1.2 如何理解研發(fā)階段的成本控制，研發(fā)階段成本控制內(nèi)容：
含鋼量及土建造價  景觀造價   示范區(qū)造價   合理的設(shè)計費(fèi)
1.3 積極的成本管理大于消極的成本管理
1.4 成本管理的前置性：項(xiàng)目的建安、運(yùn)營成本中絕大多數(shù)決定于研發(fā)階段
2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控
2.1 為了保證項(xiàng)目的可行性，通過項(xiàng)目的機(jī)會及風(fēng)險分析，可最大限度的控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。主要關(guān)注：
1、項(xiàng)目法律風(fēng)險  2、拆遷風(fēng)險—上海某項(xiàng)目   3、高壓線風(fēng)險—北京某項(xiàng)目
4、地下管線風(fēng)險—金地某項(xiàng)目   5、地下埋藏物風(fēng)險—天津某項(xiàng)目
6、工程地質(zhì)條件風(fēng)險—北京某（地基處理）項(xiàng)目
7、市政條件風(fēng)險等—北京某項(xiàng)目  8、環(huán)評的風(fēng)險等—秦皇島某項(xiàng)目
2.2 為了滿足公司收益最大化，爭取有利的規(guī)劃要點(diǎn)，如唐山某項(xiàng)目
3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃   案例：北京某項(xiàng)目案例
3.1在概念規(guī)劃設(shè)計中，要解決項(xiàng)目總的成本規(guī)劃原則以及定性的結(jié)構(gòu)概念設(shè)計
3.2在概念及方案階段，成本優(yōu)化主要以定性優(yōu)化為主
3.3施工圖階段則必須是定性與定量相結(jié)合
3.4在概念規(guī)劃設(shè)計中，成本的定性概念比計算更重要
4. 項(xiàng)目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化
4.1 規(guī)劃方案階段的成本優(yōu)化
4.1.1 車庫規(guī)劃方案對成本的影響   案例：某項(xiàng)目6#、7#地車庫規(guī)劃方案
4.1.2 首期優(yōu)先開發(fā)的規(guī)劃原則對成本的影響
4.1.3 規(guī)劃中不同物業(yè)類型的比例關(guān)系對成本的影響
4.1.4 不同容積率人防規(guī)劃建設(shè)的模式對成本的影響
4.2 建筑方案階段的成本優(yōu)化
4.2.1 戶型設(shè)計的成本風(fēng)險   案例：金地某項(xiàng)目
4.2.2 立面設(shè)計與平面設(shè)計的耦合度帶來的成本風(fēng)險
案例：天津某項(xiàng)目7#    案例：萬科紫臺窗墻比優(yōu)化設(shè)計
4.2.3 主要風(fēng)格與形式選擇造成的成本風(fēng)險   案例：金地梅龍鎮(zhèn)項(xiàng)目
4.2.4 方案階段的模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險
案例：萬科某項(xiàng)目立面石材的優(yōu)化與成本控制
4.2.5 地下車庫的優(yōu)化設(shè)計
1、布局優(yōu)化 案例：金地某項(xiàng)目
2、全地下車庫向半地下車庫轉(zhuǎn)化案例：蘇州某項(xiàng)目
4.2.6 方案階段的結(jié)構(gòu)定性優(yōu)化設(shè)計
方案階段結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化的主要目標(biāo)是體系選型與結(jié)構(gòu)布局要合理
案例：金地某項(xiàng)目花園洋房的結(jié)構(gòu)造型
4.3 建筑擴(kuò)初階段的成本優(yōu)化
4.3.1 正確理解“國家規(guī)范”，對空間設(shè)計及成本的影響   案例：天津某項(xiàng)目
4.3.2 優(yōu)化層高對成本控制的意義   案例：北京某中心B塔結(jié)構(gòu)的層高設(shè)計
1、降低層高的意義  2、影響凈高的主要因素  3、優(yōu)化措施
4.3.3 結(jié)構(gòu)專項(xiàng)問題研究應(yīng)前置（介紹關(guān)鍵點(diǎn)）
a. 抗浮設(shè)計水位的確定   案例：金地某項(xiàng)目
b. 地基方案的比較，地基坑支護(hù)方案的比較  案例：天津某項(xiàng)目
c. 基礎(chǔ)形式的選擇與產(chǎn)品附加值   案例：沈陽某項(xiàng)目
d. 主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化  案例：某項(xiàng)目B地塊公寓的不同選型與比較
e. 轉(zhuǎn)換層設(shè)置與成本優(yōu)化
f. 最值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ)
4.3.4 主要設(shè)備選型（如空調(diào)系統(tǒng)）對成本的綜合影響   案例：萬科某項(xiàng)目
4.3.5 擴(kuò)初階段確認(rèn)交樓標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)注化節(jié)點(diǎn)構(gòu)造做法對規(guī)范成本、施工、設(shè)
計的作用
4.3.6 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化帶來的結(jié)構(gòu)限額設(shè)計如何在擴(kuò)初階段得以實(shí)現(xiàn)
4.4 材料部品選用的成本優(yōu)化
4.4.1 倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置
4.4.2 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣、定板
4.4.3 標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、規(guī)�；牟牧吓c部品
4.5 景觀方案的成本優(yōu)化   
案例：金地某項(xiàng)目
4.6 施工圖階段的成本優(yōu)化   
案例：天津某項(xiàng)目
4.6.1 如何控制設(shè)計變更簽證率
4.6.2 細(xì)部做法的控制與審查  
案例：金地深圳某項(xiàng)目的成本控制
三、設(shè)計階段成本管控通病與案例分析

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