房地產成本管理格局規(guī)劃及有效管控

房地產成本管理格局規(guī)劃及有效管控(周老師)課程介紹：

房地產成本管理格局規(guī)劃及有效管控
——成本前置與設計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化

● 會議目標
    為什么對于任何地塊，標桿房企都能夠成功開發(fā)？并且同時收獲社會價值和經(jīng)濟利潤？其中的成功因素之一，是他們能夠在實現(xiàn)產品既定價值的基礎上，在設計階段有效的規(guī)劃了產品成本大格局，并能夠實現(xiàn)全程把控。
    糾結于產品價值和成本控制矛盾中的中小房企，往往“舍本而逐末”，表現(xiàn)為投入所有的精力關注成本冰山之上的“顯性成本”，其劣勢從設計階段已經(jīng)始然，其敗必然！

本研討會基于標桿房企的實際操作，結合大量案例，幫助房地產開發(fā)過程中以成本控制向成本管理的專業(yè)轉變，對設計研發(fā)、產品定位、工程采購、預算招投標等專業(yè)提供系統(tǒng)的成本管理指導，并協(xié)助經(jīng)營層達成經(jīng)濟收益、產品價值、進度與品質的均好性。同時主講專家依托在國內知名地產公司的實踐經(jīng)驗，與大家分享實際操作中的問題和難點，如成本管理的成果標準、設計階段的成本規(guī)劃及優(yōu)化的各種實際案例及解決辦法、實現(xiàn)成本前置的方法和思路等。

● 主講介紹
周老師，建筑學碩士。早年在設計單位工作，1997年進入金地，分別于集團技術管理部及一線公司負責全面技術管理工作，積累了豐富的實操及管理經(jīng)驗，現(xiàn)為國內某知名上市地產集團副總裁，全面負責集團研發(fā)設計、成本管理、項目運營及監(jiān)控，專注并研究產品創(chuàng)新、價值提升、成本控制、產品品質細節(jié)把控的精細實現(xiàn)，為業(yè)內少有的產品主義細節(jié)及成本管控專家。周老師負責操盤的項目包括：金地香蜜山、金地梅隴鎮(zhèn)、金地格林小鎮(zhèn)、北京萬城華府、北京西山華府等。

● 會議內容
 
一、標桿房企的成本管理格局規(guī)劃及成本前置
1 房企主線業(yè)務流程與影響成本管理的關鍵流程階段
1.1 項目論證階段的成本管理
1.2 項目策劃階段的成本管理
1.3 項目設計管理階段的成本管理：通過優(yōu)化流程管理，提高設計管理階段的成本管理水平。
1.3.1 在編寫方案設計任務書前先完成修訂影響項目方案設計的產品技術標準，在擴初設計
開始時完成項目的施工圖設計指引編制。
1.3.2 在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案的同時，并行開展模型推敲和結構、設備的初步方案設計，
并在擴初階段中完成：
a戶型優(yōu)化與精細化設計   b成本的限額設計  c主要設備的選型（電梯、空調等）與系統(tǒng)方案設計
1.3.3 在進行擴初設計的同時，并行開展和完成技術應用成果匯編、方案最終模型、產品材
料清單以及進行營銷配合資料準備工作。
1.3.4 在土建施工圖完成同時，基本完成部品材料定板封樣工作。
1.3.5 施工圖設計合同的解析
1.4 材料部品研究與成本管理
2 各階段的成本管理成果標準：
 a) 建立成本管理目標模板及管理節(jié)點    b) 建立“材料部品”的成果標準
3 設計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法
4 工程項目建造過程中的成本管控
二、在產品研發(fā)與設計過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點專業(yè)地帶”與案例分析
1. 項目成本管控的理念
1.1 地產公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路
成本的合理控制是項目產品設計研發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，其產生于項目定位（如釣魚臺7號），控制于產品研發(fā)，執(zhí)行于設計管理。
1.2 如何理解研發(fā)階段的成本控制，研發(fā)階段成本控制內容：
含鋼量及土建造價  景觀造價   示范區(qū)造價   合理的設計費
1.3 積極的成本管理大于消極的成本管理
1.4 成本管理的前置性：項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于研發(fā)階段
2. 項目論證拿地階段的成本管控
2.1 為了保證項目的可行性，通過項目的機會及風險分析，可最大限度的控制因投資失誤引發(fā)的成本增加。主要關注：
1、項目法律風險  2、拆遷風險—上海某項目   3、高壓線風險—北京某項目
4、地下管線風險—金地某項目   5、地下埋藏物風險—天津某項目
6、工程地質條件風險—北京某（地基處理）項目
7、市政條件風險等—北京某項目  8、環(huán)評的風險等—秦皇島某項目
2.2 為了滿足公司收益最大化，爭取有利的規(guī)劃要點，如唐山某項目
3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃   案例：北京某項目案例
3.1在概念規(guī)劃設計中，要解決項目總的成本規(guī)劃原則以及定性的結構概念設計
3.2在概念及方案階段，成本優(yōu)化主要以定性優(yōu)化為主
3.3施工圖階段則必須是定性與定量相結合
3.4在概念規(guī)劃設計中，成本的定性概念比計算更重要
4. 項目設計管理階段的成本優(yōu)化
4.1 規(guī)劃方案階段的成本優(yōu)化
4.1.1 車庫規(guī)劃方案對成本的影響   案例：某項目6#、7#地車庫規(guī)劃方案
4.1.2 首期優(yōu)先開發(fā)的規(guī)劃原則對成本的影響
4.1.3 規(guī)劃中不同物業(yè)類型的比例關系對成本的影響
4.1.4 不同容積率人防規(guī)劃建設的模式對成本的影響
4.2 建筑方案階段的成本優(yōu)化
4.2.1 戶型設計的成本風險   案例：金地某項目
4.2.2 立面設計與平面設計的耦合度帶來的成本風險
案例：天津某項目7#    案例：萬科紫臺窗墻比優(yōu)化設計
4.2.3 主要風格與形式選擇造成的成本風險   案例：金地梅龍鎮(zhèn)項目
4.2.4 方案階段的模型研究規(guī)避修改的成本風險
案例：萬科某項目立面石材的優(yōu)化與成本控制
4.2.5 地下車庫的優(yōu)化設計
1、布局優(yōu)化 案例：金地某項目
2、全地下車庫向半地下車庫轉化案例：蘇州某項目
4.2.6 方案階段的結構定性優(yōu)化設計
方案階段結構設計優(yōu)化的主要目標是體系選型與結構布局要合理
案例：金地某項目花園洋房的結構造型
4.3 建筑擴初階段的成本優(yōu)化
4.3.1 正確理解“國家規(guī)范”，對空間設計及成本的影響   案例：天津某項目
4.3.2 優(yōu)化層高對成本控制的意義   案例：北京某中心B塔結構的層高設計
1、降低層高的意義  2、影響凈高的主要因素  3、優(yōu)化措施
4.3.3 結構專項問題研究應前置（介紹關鍵點）
a. 抗浮設計水位的確定   案例：金地某項目
b. 地基方案的比較，地基坑支護方案的比較  案例：天津某項目
c. 基礎形式的選擇與產品附加值   案例：沈陽某項目
d. 主體結構選型的比較與優(yōu)化  案例：某項目B地塊公寓的不同選型與比較
e. 轉換層設置與成本優(yōu)化
f. 最值得優(yōu)化的部位在基礎
4.3.4 主要設備選型（如空調系統(tǒng)）對成本的綜合影響   案例：萬科某項目
4.3.5 擴初階段確認交樓標準、統(tǒng)一技術標準、標注化節(jié)點構造做法對規(guī)范成本、施工、設
計的作用
4.3.6 業(yè)務流程優(yōu)化帶來的結構限額設計如何在擴初階段得以實現(xiàn)
4.4 材料部品選用的成本優(yōu)化
4.4.1 倡導在設計管理階段，部品工作并行并前置
4.4.2 倡導在施工圖結束前，完成主要部品定樣、定板
4.4.3 標準化、工廠化、規(guī)�；牟牧吓c部品
4.5 景觀方案的成本優(yōu)化   
案例：金地某項目
4.6 施工圖階段的成本優(yōu)化   
案例：天津某項目
4.6.1 如何控制設計變更簽證率
4.6.2 細部做法的控制與審查  
案例：金地深圳某項目的成本控制
三、設計階段成本管控通病與案例分析

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